マンション投資を行うに当たり、不動産会社に収支のシミュレーション結果を出してもらった。
しかもこちらの言う最大のリスクを加味した上でだ。
その結果を見て、驚いた。
なんと、ローン３５年の内、１度も総計が赤字に陥らなかったからだ。
その内訳を紹介したいと思う。
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シミュレーション結果
マンション投資について、某不動産会社と面接したところ、シミュレーション結果を見せてもらった。
条件は、35年ローンで金利1.65%、1890万円の条件だ。
ちなみに年収500万程度、現在の会社に3年以上勤めてれば同じ条件で申し込むことが可能だ。
右端の累計収支に注目して欲しいが、なんとローンを払い終えるまでの35年間、一度も赤字を出すことなく、黒字を保ったままローンを支払い終えるというものだった。
本当かよ？って思うかもしれないが、実際見せられたのだから、そうだとしか言えない。
しかも、下記のリスクを背負った上で、最悪を想定してもずっと黒字なのだから驚きだった。
- 2年に1回(1か月)の空室有り
- 火災保険加入(当然)
- 家財の経年劣化による保証
- 家賃収入の下落(年1%程度)
金利はちなみに1.65%だが変動金利制だ。
こちらは今後どのような推移を描いていくか不透明なため、とりあえず1.65%のまま据え置いてシミュレーションしてもらった。
仮に今後、金利が上がるようなことがあれば、その分物件の価値も上昇するので、相殺されると思って、あまり気にしなかった。
正直言って、上記のリスクを加味しても、35年間黒字のままっていうのはすごくないですか？
しかも、家賃の下落や空室リスクに対し、下記対策も行っているという。
- 入居者の退去申告を1か月前→2か月前に前倒し
- 空室リスクが低い、都心のワンルームに投資を絞る
- 新築から10年～15年経った中古物件
- １年間の空室保証付き
- 設備修繕は火災保険の家財保証を利用
１つ１つ説明する。
入居者の退去申告を1か月前→2か月前に前倒し
通常なら1か月前の退去申告に対し、2か月に前倒ししたことで、その間に次の入居者に対し宣伝ができる。
そのため、空室が出来にくくなる。
空室リスクが低い、都心のワンルームに投資を絞る
今後30年は少なくとも東京都心は人口集中が進むと、政府から発表されている。
そのため、東京都心のマンション需要は減りそうにない。
その中でも単身者、出張者の受け入れ需要が多く、そこに絞れば空室リスクは限りなく低いだろう。
新築から10年～15年経った中古物件
都心マンションの場合、新築はプレミア価格が付き、物件価格の下落率が高い
そのため、下落線が緩やかに差し掛かった、１０年～１５年程の中古物件を狙えば、下落率を抑えつつ
家賃収入を維持しやすい。
１年間の空室保証付き
GAテクノロジーズでは、契約開始から１年間は空室保証が付く。
万が一、契約後すぐ空室が発生した場合でも、１年間は家賃収入を保証してくれるため、
いきなり赤字になることはない。
設備修繕は火災保険の家財保証を利用
設備が経年劣化した場合、勿論、オーナーである契約者が負担しなければならない。
しかし、一部の負担は火災保険に含まれる家財保証を使用できるため、必ずしも全額保証するわけではない。
ローリスクなのに広まってないのは何故？
では、何故これだけの好条件なのに、投資する人が少ないのか？
その疑問を社員に聞いてみたところ、実際は、融資の条件に当てはまる人が少ないからだと、答えた。
融資の条件というのは、過去３年間の年収が５００万以上の人らしい
確かに、今回の35年間1度も赤字に陥ること無かったのは、融資の年率1.65%が非常に大きかったからだ。
年率が大きくなればなるほど、リスクが大きくなるのはお分かり頂けると思う。
確かに年収をクリアし、且つマンション投資に興味ある人間は、一体何人いるだろうか。
その面接した社員はこうも言っていた。
この"信用"という言葉、あなたは本意と取るか、売り文句と取るかはあなた次第だと思う。
まとめ
シミュレーション結果と対策について一通り見た結果、自分は好印象を持った。
これだけリスクが低く、確実なリターンが得られるのであれば投資してみる価値は有りと思った。
今後、年金対策や相続税対策でも注目される分野であるため、興味がある方は、一度不動産会社に話を聞いてみる良いだろう。
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