マンション投資を行うに当たり、不動産会社に収支のシミュレーション結果を出してもらった。
しかもこちらの言う最大のリスクを加味した上でだ。
その結果を見て、驚いた。
なんと、ローン３５年の内、１度も総計が赤字に陥らなかったからだ。
その内訳を紹介したいと思う。
2020/3/8
GAtechnologies(Renosy)って本当に信頼できる会社なの？評判、口コミまとめ
2018年7月にマザーズに上場したGAtechnologies。 上場した初値で、公募価格の2倍以上の値段を付ける程、現在、注目を浴びている。 確かに公表されている業績は年々右肩上がりで、成長企業のイメージが付いて回るが、実際の会社の手口や評判はどうなのか？ 自信の経験も踏まえて、購入者の評判や口コミをまとめてみた。 口コミや評判では7:3の割合で否定的な意見が多かった。 まぁ、こういう仲介業者にとって、否定的意見が少ない方がめずらしいが。。 とりあえず、どんな意見が出ているのか見ていこう。 スポンサーリ ...
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2020/2/1
Renosyマンション投資は安全なのか？ GAtechnologiesと面談してみた
超低金利政策の中、サラリーマンの信用を活かせる有益な投資の1つといえば、マンション投資です。 運用がうまくいけば、銀行から丸々ローンを借りながら、月収は常に黒字ということも期待できます。 しかし、倒壊するリスクや空室リスクなどもあり、手を出しにくい印象も否めません。 そこで、今回、実際の運用方法や実績などはどうなのかと、GAテクノロジーズに面談を受けてみることにしました。 GAテクノロジーズは、数ある業者の中でも、管理料も安い上に、ネットでも悪い噂は無いため、まずここを選びました。 ※ちなみにマンション投 ...
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2020/2/1
Renosyマンション投資のシミュレーション結果が凄すぎる！ローン中赤字無し⁉
マンション投資を行うに当たり、不動産会社に収支のシミュレーション結果を出してもらった。 しかもこちらの言う最大のリスクを加味した上でだ。 その結果を見て、驚いた。 なんと、ローン３５年の内、１度も総計が赤字に陥らなかったからだ。 その内訳を紹介したいと思う。 スポンサーリンク シミュレーション結果 マンション投資について、某不動産会社と面接したところ、シミュレーション結果を見せてもらった。 条件は、35年ローンで金利1.65%、1890万円の条件だ。 ちなみに年収500万程度、現在の会社に3年以上勤めてれ ...
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2020/2/1
Renosyマンション投資のメリットとデメリット
近年、注目を浴びてきたマンション投資。 中でも新進気鋭のGAテクノロジー(株)が提供するサービス、RenosyはAIとデータをフル活用して顧客に安定した収益をもたらすことで有名だ。 一体、Renosyのマンション投資のメリットとは何だろうか？ そしてデメリットやリスクは無いのだろうか？ 今回は、Renosyサービスにおけるメリットとリスクについて検証してみた。 スポンサーリンク マンション投資のメリット マンション投資のメリットとは何だろうか。 安定した不労所得 少額自己資金から始められる 生命保険の代わ ...
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2019/12/30
Renosyが取り組む設備故障や滞納/空室リスクへの対策まとめ
GAtechnologiesが薦める中古不動産投資だが、やはり設備故障や滞納/空室発生リスクはつきもの。 実際発生した時や、発生させないためにどのような対策を取っているのか？ そして事前にそのようなリスクをシミュレーションで見積もった結果でどうなるのか？ 多くの顧客は長期で投資を行うため、十分納得した上で投資を行いたいはずだ。 今回は、GAが考える各設備の耐用年数や修繕費用、また、家賃の滞納や空室リスクへの対応対策についてお話しする。 スポンサーリンク 設備交換に関わる費用 マンションにおける設備交換に関 ...
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2020/2/1
Renosyが提供する中古分譲マンションの寿命と耐震性について
マンション投資を始めてみたいが、倒壊リスクが気になる方も多いだろう。 投資するとなると30年以上の付き合いになるもの。 その間に倒壊リスクなど自然災害による被害は大丈夫なのだろうか？ 今回は、新進気鋭のRenosyが提供する中古分譲マンションを中心に寿命や耐震性について、国や公的機関が発表したデータを元に述べていきたい。 スポンサーリンク 築古物件と耐震基準 マンションの寿命を語る前に、まず耐震基準について述べたい。 マンションの耐震に関わる法律は、1981年に制定された新耐震基準によって大幅に改正された ...
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2020/2/1
TATERUとRenosyのクラウドファンディングを徹底比較
GA technologies(株)が提供しているサービスの一部に、不動産の売買やリノベーションをメインとする「Renosy(リノシー)」があります。 そのRenosyが新たに投資型クラウドファンディングをスタートさせました。 しかし、一言に投資型クラファンといっても、既に似たようなクラファンは幾つもあります。 しかも、Renosyと最も類似していて、元は仲間だったTATERUもクラファンをしているのです。 今回、元は仲間であり先輩であるTATERUとRenosyのクラファン仕様を徹底比較していきます。 ...
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2020/2/1
全国初! Renosyクラウドファンディングは全オンライン化! 即日手続き完了
皆さん、ソシャレンとかクラファンというのはご存知でしょうか？ 簡単に言えば、ソシャレンがソーシャルレンディングのことであり、金貸しで金利を得ることで、 クラファンがクラウドファンディングが投資で売却益や家賃などの収入などから利益を得ることです。 両方とも、確実性の高いリターンが得られるということで、結構人気があります。 しかし、不動産関係の契約って、何だか締結まで面倒くさそうって思いますよね？ 実際、相当面倒くさいんです。 自分もやりましたが、書類は郵送で、煩わしい書類や判子を何度も押さねばなりません。 ...
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2020/2/1
Renosy(GAtechnologies)は何故都内ワンルームを勧めるのか？業績向上の秘密を探る
マザーズに上場したGAtechnologies(以下、GA)の業績が好調だ。一体この会社の利益の仕組みはどうなっているのだろうか？ クラウドファンディングなどで儲けるTATERUなどの大手と違って、主な収益はワンルームマンションの転売だそうだが、それでここまで利益が上がるものだろうか？ 今回は、不動産業界に風雲児と呼ばれるGAtechnologiesについて、その利益の仕組みを探ってみることにする。 スポンサーリンク 利益の仕組み まずは、GAtechnologiesの売り上げの仕組みをおさらいしておく。 ...
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シミュレーション結果
マンション投資について、某不動産会社と面接したところ、シミュレーション結果を見せてもらった。
条件は、35年ローンで金利1.65%、1890万円の条件だ。
ちなみに年収500万程度、現在の会社に3年以上勤めてれば同じ条件で申し込むことが可能だ。
右端の累計収支に注目して欲しいが、なんとローンを払い終えるまでの35年間、一度も赤字を出すことなく、黒字を保ったままローンを支払い終えるというものだった。
本当かよ？って思うかもしれないが、実際見せられたのだから、そうだとしか言えない。
しかも、下記のリスクを背負った上で、最悪を想定してもずっと黒字なのだから驚きだった。
- 2年に1回(1か月)の空室有り
- 火災保険加入(当然)
- 家財の経年劣化による保証
- 家賃収入の下落(年1%程度)
金利はちなみに1.65%だが変動金利制だ。
こちらは今後どのような推移を描いていくか不透明なため、とりあえず1.65%のまま据え置いてシミュレーションしてもらった。
仮に今後、金利が上がるようなことがあれば、その分物件の価値も上昇するので、相殺されると思って、あまり気にしなかった。
正直言って、上記のリスクを加味しても、35年間黒字のままっていうのはすごくないですか？
しかも、家賃の下落や空室リスクに対し、下記対策も行っているという。
- 入居者の退去申告を1か月前→2か月前に前倒し
- 空室リスクが低い、都心のワンルームに投資を絞る
- 新築から10年～15年経った中古物件
- １年間の空室保証付き
- 設備修繕は火災保険の家財保証を利用
１つ１つ説明する。
入居者の退去申告を1か月前→2か月前に前倒し
通常なら1か月前の退去申告に対し、2か月に前倒ししたことで、その間に次の入居者に対し宣伝ができる。
そのため、空室が出来にくくなる。
空室リスクが低い、都心のワンルームに投資を絞る
今後30年は少なくとも東京都心は人口集中が進むと、政府から発表されている。
そのため、東京都心のマンション需要は減りそうにない。
その中でも単身者、出張者の受け入れ需要が多く、そこに絞れば空室リスクは限りなく低いだろう。
新築から10年～15年経った中古物件
都心マンションの場合、新築はプレミア価格が付き、物件価格の下落率が高い
そのため、下落線が緩やかに差し掛かった、１０年～１５年程の中古物件を狙えば、下落率を抑えつつ
家賃収入を維持しやすい。
１年間の空室保証付き
GAテクノロジーズでは、契約開始から１年間は空室保証が付く。
万が一、契約後すぐ空室が発生した場合でも、１年間は家賃収入を保証してくれるため、
いきなり赤字になることはない。
設備修繕は火災保険の家財保証を利用
設備が経年劣化した場合、勿論、オーナーである契約者が負担しなければならない。
しかし、一部の負担は火災保険に含まれる家財保証を使用できるため、必ずしも全額保証するわけではない。
ローリスクなのに広まってないのは何故？
では、何故これだけの好条件なのに、投資する人が少ないのか？
その疑問を社員に聞いてみたところ、実際は、融資の条件に当てはまる人が少ないからだと、答えた。
融資の条件というのは、過去３年間の年収が５００万以上の人らしい
確かに、今回の35年間1度も赤字に陥ること無かったのは、融資の年率1.65%が非常に大きかったからだ。
年率が大きくなればなるほど、リスクが大きくなるのはお分かり頂けると思う。
確かに年収をクリアし、且つマンション投資に興味ある人間は、一体何人いるだろうか。
その面接した社員はこうも言っていた。
サラリーマンの一番の強みは、信用です。この信用を活かさない手はありません
この"信用"という言葉、あなたは本意と取るか、売り文句と取るかはあなた次第だと思う。
まとめ
シミュレーション結果と対策について一通り見た結果、自分は好印象を持った。
これだけリスクが低く、確実なリターンが得られるのであれば投資してみる価値は有りと思った。
今後、年金対策や相続税対策でも注目される分野であるため、興味がある方は、一度不動産会社に話を聞いてみる良いだろう。
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2020/3/8
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2018年7月にマザーズに上場したGAtechnologies。 上場した初値で、公募価格の2倍以上の値段を付ける程、現在、注目を浴びている。 確かに公表されている業績は年々右肩上がりで、成長企業のイメージが付いて回るが、実際の会社の手口や評判はどうなのか？ 自信の経験も踏まえて、購入者の評判や口コミをまとめてみた。 口コミや評判では7:3の割合で否定的な意見が多かった。 まぁ、こういう仲介業者にとって、否定的意見が少ない方がめずらしいが。。 とりあえず、どんな意見が出ているのか見ていこう。 スポンサーリ ...
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2019/12/30
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2020/2/1
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2020/2/1
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